三四线城市去库存形势严峻 开发商进退两难

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"在三线和四线城市不能再建房子了。"在三线和四线城市高库存和房价下跌的背景下,行业领袖提出的这一论点在市场上引起了相当大的轰动。 从最新数据来看,房地产市场继续分化,大部分三线、四线城市房价持续下跌,清仓形势依然严峻。

然而,每家房地产企业都会有自己的考虑:三线城市和四线城市能否再次建房,“壮汉”是选择退出还是继续等待黎明。 市场的重新洗牌也给了一些企业重组和重组的机会。

三级和四级城市的清仓仍然是主要基调。

城市间房地产市场的差异仍然是一样的。随着一线城市房价全面上涨,大部分三、四线城市仍处于下行通道,清仓压力没有减轻。

国家统计局近日发布的70个大中城市住宅销售价格数据显示,一线城市新建商品住宅和二手房价格均同比上涨,且相对较大,而二线城市新建商品住宅价格同比涨跌互现,而三线城市新建商品住宅价格仍同比下降- 从环比数据来看,一线城市的房价继续上涨,绝大多数二线城市的环比涨幅较小或持平,而只有少数三线城市的环比房价从低到高

一线和二线城市的房地产市场正在升温 上海易居房地产研究所研究员严跃进表示,一线城市已经连续9个月遭遇清仓周期低于12个月水平的现象。清仓压力得到有效释放,房价上涨将更加明显。

然而,三线城市和四线城市高库存的严峻形势并没有从根本上扭转。 根据中国指数研究所(China Index Research Institute)的最新报告,当前市场的去工业化压力主要集中在三线和四线城市。 大部分三线、四线城市处于快速扩张阶段,前期住宅用地交易规模突出,存在过度开发、有效需求不足等问题。

至于后期的市场情况,中国指数研究院的分析认为,三、四线城市的平均人口增长率和平均增长率远低于一、二线城市。一些三线、四线城市的常住人口明显低于户籍人口。人口外流严重,购房的潜在需求逐渐放缓,导致房地产市场供过于求和库存过高。未来,市场将继续保持去库存化的基调。

但一些分析师不认为这太悲观 严跃进表示,三线、四线城市的高库存主要是近几年形成的。事实上,在土地的控制下,这些年来并没有显着增加,清仓的压力也没有预期的那么大。 三线城市和四线城市的房价在后期将普遍稳定和微弱反弹。

不能再建造它或“不能停止”

对于三线、四线城市的房地产开发商来说,在当前高库存的情况下,是否继续开发建设成为一个问题。 最近,据报道,王健林和宗后卿等人已经表示,在二、三线、四线城市不能再建房屋。 没有工业支持和人员及货物流动聚集的房地产开发在盖楼是徒劳的。建造得越多,未来的风险就越高。

从目前的投资形势来看,三线、四线城市的投资增速持续下降,这在一定程度上印证了“老大哥”的观点 根据中国指数研究院的数据,自2014年和2015年以来,各行各业城市房地产开发投资增速逐月下降。其中,三线、四线城市房地产开发投资增速持续低于国家水平。 今年1月至8月,三线、四线城市房地产开发投资同比仅增长0.9%。

面对低迷的市场形势,一些开发商不得不推迟开发进度,或者紧急停止正在进行的建设,甚至为此支付闲置的土地购置费。 例如,湖南某县最大的建筑之一,规划建筑面积超过70万平方米,还被宣传为“超大市场” 由于市场疲软,目前该项目进展缓慢,只有约五分之一的项目已经完成,开发商已暂停后续开发。

然而,房地产开发不是一辆可以随时停车的“汽车”。 “不要停下来 湖南长沙的一家房地产开发商表示,在三线和四线城市的住房企业资本链中,20%是自有资金,40%至50%是银行贷款,30%是私人贷款。必须不断建设新项目,以确保资本链不会断裂。

此外,在三线、四线城市,一旦开发商的资金链断裂,很容易引发一系列问题,如未完工的建筑和经济纠纷。地方政府将采取更多的救助政策,帮助房地产项目恢复工作,顺利移交房屋。

随着整个房地产市场的复苏和政府出台的一系列房地产市场新政策,企业发展和建设的信心增强。 湖南省的数据显示,在优惠政策的刺激下,前三季度房地产开发投资初步稳定。 全省房地产开发投资1861.38亿元,同比下降6.5%,降幅没有进一步扩大。

继续布局还是选择退出

从长远来看,房地产开发商是会搬进还是搬出三线城市成为一个战略问题

湖南经济地理研究所副所长王高益认为,三线、四线城市的房地产市场远未饱和,但短时间内建成的房屋较多,需求不强。 随着城市化进程的加快、改善需求的增加、棚户区改造和国土资源综合开发,三、四线城市仍有很大的市场空。

湖南几个城市和州的一家知名房地产公司负责人表示,全国70%的房地产市场位于三、四级城市,“就近城市化”政策将为三、四级城市带来持续活力。 今后,企业将继续在三线、四线城市投资发展,进入湖南省的每个市州。

有些企业持观望态度 中国前100家房地产公司之一的湖南一家公司的负责人告诉记者,他们的战略是深入省会城市,如长沙和其他潜在的二线城市,暂时不考虑三线和四线城市。

对于三、四线城市的大量小开发商来说,进退更是无奈的选择。 记者在湖南中部的县级城市了解到,开发商在几年前征地时对形势过于乐观。他们没有料到市场形势会发生如此大的变化,以至于他们不得不迅速“退出”。 几年前,有35家大小房地产开发公司,但今年只有14家通过了年检。

业内人士认为,坚持三线四线城市的住宅企业的发展战略需要在未来进行调整。 湖南郑达房地产经纪公司总经理任泽认为,在三线和四线城市,大开发商不一定比小公司生活得更好。 一方面,房地产企业应尽快上市,以保持项目的健康发展;另一方面,他们应该找出每个城市的位置,吸收当地的购买力,并寻找新的增长点。

同时,完善三线、四线城市房地产市场的“生态链”。 洪福山商业地产代理总经理助理刘芯言认为,一二线城市拥有完整的房地产销售团队、代理商和中介机构进行规划和推广,形成一个生态系统。 即使三线四线城市有好房子,也很难渗透到潜在的客户群和广大农村地区,推广工作也远远不能满足市场需求。