房地产十年:有房企9年暴涨55倍 粤系房企走下神坛

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十年的房地产记录:城市头部改变了国王的旗帜

[摘要]从2009年到2019年,十年的一巴掌,匆匆过去的事情如云,但当我回首时,我也发现世界早已被粉碎。在过去十年中,房地产行业受到了几轮周期性波动的洗礼,销售清单一直在不断改变着城市的旗帜。

文/金融财经刘新娥

“绿城的销售必须超过万科,并在三年内突破1000亿,成为行业的领导者。”在2009年年底的升值会议上,宋卫平发表了这样的言论。绿城今年的表现可以抵挡创始人的“傲慢”:2009年,绿城同比增长238%,在全国住房榜单中排名第二,销售额为529亿,仅次于万科。 120亿。就在一年前,排名第七的绿城销售额仅为151.8亿,与“一号”万科的差距为326.9亿。

十年后,在仲夏,被称为房地产行业“史蒂夫乔布斯”的宋卫平在杭州绿城玫瑰花园酒店发表了告别演说,让绿城逐渐回归。他在过去几年创立的绿色城市逐渐消失,并不断被同行所取代。根据Cree的数据,今年上半年,绿城在榜单上排名第29位,销量达到495.5亿(全口径),而万科的规模与十年前的差距非常大。今年上半年,全口径销售额达到了3349.3亿。稳定行业前三名。

从2009年到2019年,十年的砰击,匆匆过去像云一样的东西,但当我回首时,我也发现世界早已被粉碎。在过去十年中,房地产行业受到了几轮周期性波动的洗礼,销售清单一直在不断改变着城市的旗帜。在匆忙的新行业排名背后,无论是自鸣得意还是沮丧的人,都有一个值得讲述的故事。

春风为马蹄病感到自豪:有些住房公司在9年内飙升了55次

在绿城年的亮点,荣创并不十分高兴。2009年12月15日,由于保证金认购不足,Sunac宣布终止上市计划。在这个时候,只剩下3天,直到最初的上市时间。这是苏纳克第二次未能上市,而其董事长孙宏斌则是我人生中第三次失去IPO。

宋伟平可能不会想到,2009年未被列入房企20强的新农合,在短短三年内就成为绿城“白战士”。2012年6月22日,绿城与苏那克共同组建了新创绿城控股有限公司(临创绿城),各持股50%。绿城将在上海、苏州、无锡、常州和天津等地注入9个项目。在创建绿色小镇的过程中,苏纳克向绿色小镇支付了33.72亿元。

绿色平台建立后,融创在“买、买、买”的道路上变得越来越勇敢:凯撒、中利置地、天朗、乐蒙国际、融科、金科、万达、乐视等均成为了中铝的股权收购。或项目收购的对象。在“并购王”称号的同时,苏纳克的规模迅速扩大。2010在香港成功上市时,SUNAC的年销售额仅为83亿3400万元。到2018年底,这一数据达到4608亿,是9年来的55倍。

在众多的并购中,孙宏斌最不愿意提及或者说是乐视。从欣赏“敬老贾(贾跃庭),这么多钱做这么大的事情”,到“创业不容易,老贾仍然是一个好的创业者”,再到“电动汽车有羊毛技术”,公司对乐视的“救兵”15比力的斥责。李连元以失败告终。

然而,贾月婷的车梦迎来了Evergrande的“护送”:2018年6月25日,恒大投资67亿4600万港元收购了香港世影公司100%的股份,成为智能王的最大股东。

虽然双方的合作不尽如人意,但恒大“建车集团”处于动荡之中。在德国和英国,它不断收购产业链中的相关技术公司。在2018年的绩效会议上,许家印表示,行业布局将基本完成。房地产,旅游,大健康和新能源汽车将成为四大产业,五年内不再进入其他大型产业。

这是近年来住房企业多元化发展趋势的一个缩影,以及2017年初“规模”向“规模+有效”发展战略转变的内生需求。恒大成功登陆香港证券交易所在2009年全球金融海啸“逃离死者”之后的2009年。凭借资本实力,恒大已经从2009年的第六产业攀升至行业前三,销售额几乎每年增长一步,但恒大的发展伴随着高杠杆和高负债的影响,可以形容为“在刀尖上”。 2017年,徐家印将债务比率降低列为集团工作的重要组成部分。

2009年,它也遇到了越来越多的麻烦,以及岳芳方奇碧桂园。依托“大众土地收购,快速发展,低价销售”的模式,碧桂园迅速在广东建立了立足点,并于2007年上市后迅速在省内开业,被称为“沃尔玛房地产”。

然而,“荒地制造城市”的发展模式和供应链整合的发展模式使得碧桂园在广东省以外“不可接受”。 2009年4月11日,在与少数高级管理人员的早餐会上,杨国强推迟了近两年的国家战略,并开始战略性地签约。 “为了全面推广广东现有项目,这是本集团业绩和现金流的保证。”/p>

然而,这种情况创造了一个英雄。碧桂园避开了一线和二线“高烧”城市以及三线和四线城市的“农村包围城市”战略,近年来在加速城市化进程和去库存方面也享受了红利。 2017年,碧桂园销售额达到5508亿元,击败恒大和万科,并在行业中名列前茅。

代表们的“高杠杆+高营业额”发展模式,以及来自福建的一些住房公司。这个房地产企业,通常看起来像一群“蹲房企业”,勇敢而勇敢地挑起中国的房地产。自2012年以来,住房公司逐渐退出大本营,并已进入一线城市赢得土地。销售额持续翻番,江湖地位不断提升。

2012年,只有两家住房公司的业绩超过100亿元,阳光城,宝龙房地产,太和集团和中骏房地产的销售额均不到100亿元。到2018年,住宅区共有60亿美元的俱乐部,超过20个销售额超过100亿。在行业集中度不断提高的背景下,他们完成了一线城市布局,并在黄金时代结束时实现了规模的快速跳跃,并在规模竞争中取得了一定的胜利和保障。

在过去的十年中,除了房地产公司之间的战争,房地产行业不断更新其迭代,并出现了诸如智能房地产,社区商业和长期租赁公寓等新事物。 “在过去的几年中,它似乎日复一日,年复一年地重复工作。事实上,这个行业每天都有一种新的感觉,每天都有一些新的挑战。“作为一名15岁的行业观察员,同一政策咨询研究部主任张宏伟对时代金融表示感谢。 “该行业对房地产人士的知识储备和可变性要求仍然相对较高。”

突然退出:粤语住房公司走下了祭坛

在销售排行榜上,有新人,还有一些人被抛在后面。跌宕起伏是商业世界的警告和残忍,“无意中,所有人都输了”。

宋卫平对该产品的奉献使得绿城成为了这家杭州开发商,被称为房地产行业的“苹果”。然而,这并不意味着建安的投资和激进扩张,这使得绿城容易受到控制并陷入资金泥潭。无法自我提取,增长和排名继续下降。

在2012年将股权和项目转让给九龙仓和荣创后,绿城于2014年底转售了原本拟出售给融创的24.231%的股份。随着中国通信集团,绿城的数量逐步增加从“宋卫平时代”进入“中间时代”。在“去宋卫平”的过去几年里,绿城也和2009年不一样。

虽然绿城落后,但河流和湖泊仍然很有名。相比之下,2009年的销售额为236亿元,而TOP20住房企业的9世纪黄金来源则更加退化。现在它已经在TOP200名单上消失了。 1991年,出生于福州连江的黄茹回到中国,建立了世纪的黄金源头。他敢于“卖钱”。 1992年,他花了5000万元在福州国泰大厦建造了一幢15层的高层办公楼。几年后,他将金源房地产公司发展成为福建一家知名的私营房地产企业。

1998年,黄如旭在福州和四川取得资金,向北京投资7亿元,先后开发了世纪嘉园,世纪城,金源时代购物中心等项目。这三项投资分别为8亿,170亿和45亿。《环球企业家》2002年,黄如学,朱孟仪和徐荣茂一起称“大陆工业中最重要的重量级人物”,王石,潘石屹和冯仑都不在其中。

世纪金源的房地产开发采用“超市”的滚动发展模式,主要依靠收购土地的协议。在“8.31限制”之后,中国的房地产市场迎来了“阳光土地管理”,而世纪金源在扩大土地储备方面受到很大限制。在几项后续紧缩法规的考验下,其许多项目也遭受库存压力。在资金问题的情况下,减少征地和战略收缩已成为最后的选择。

2017年,黄汝珍参与了腐败案件,并于2018年初将公司股权转让给了两个儿子黄涛和黄世英。公司的实际控制人也改为黄涛。目前,世纪金源是房地产开发,星级酒店,大型购物中心,金融资本运营,核桃油生产的支柱产业。

在离开团队的人群中,曾经是国内住房企业研究榜样的广东式住房企业不容忽视。作为国内房地产市场最早的城市,由于邻近港澳,广州的房地产商业文化相对发达。上个世纪,出现了碧桂园,富力,雅居乐,合生创展,星河湾等知名住宅公司。

这曾经是全国住房企业抬头的力量。 2009年,在TOP20住房企业中,富力,雅居乐,合生创展和星河湾分别排名第8,15,17和20。然而,近年来,广东的住房企业没有早年的犀利,走下坛,跌入行业前20名。星河湾和合生展览已经滑向行业外。

神舟方面航行数千帆。在过去的十年里,房地产行业一直在唱歌。据国家统计局统计,2009年全国房地产开发投资3.6万亿元,商品房销售4.39万亿元。到2018年,上述数字分别飙升至12.03万亿和14.997万亿。

张宏伟认为,过去十年的周期性波动主要受城市化率上升趋势的影响,这种趋势仍在继续。 “到2030年左右,城市化将会结束,城市化率将达到75%-80%。它仍然是一个持续的整体上升趋势,但在2025年和2026年之后,该行业将进入放缓状态。在2030年之后,该行业将进入一个下降趋势的主要周期。“

中国房地产市场是一个机会均等的“政策城市”,但战略,产品定位,区域布局等都抓住了机遇。抓住一个新的水平,错过了楼梯上的灯光。在第一个期间,行业集中度和门槛已经悄然增加。 2009年,房地产企业的TOP20门槛为130亿,市场份额为11.8%。截至2018年底,TOP30住房企业门槛已达1000亿,销售规模占全行业的一半。

张宏伟认为,在未来三到五年内,房地产市场的节奏和变化将比过去10年和20年更加激烈。 “不仅'大鱼吃小鱼',甚至'大鱼吃大鱼',一些排名前20家公司也可能破产或被其他公司收购。特别是在2025年趋势转向的过程中2026年,许多公司将被历史车轮摧毁。“

不过,他也认为,面对行业规模的基本凝固,错过房地产黄金时期的中小型房企并非完全没有机会。 “中小型住房企业如果在养老金房地产,教育房地产或社区企业等市场领域找到自己的发展空间,就可以找到一个小而美的企业,或者他们可以做一个小而美的企业。熟悉的市场。“

财经评论员严跃进还表示,如果房企可以跳出传统住宅开发领域做生意创新,可能有机会抢占并赢得市场份额。

主编:李思阳